句   容   市   人   民   政   府

行 政 复 议 决 定 书

〔2024〕句行复第003号

申请人：王某。

委托代理人：汪某。

被申请人：句容市发展和改革委员会，住所地：句容市华阳西路21号。

法定代表人：潘云，系主任。

委托代理人：赵辉，系工作人员。

委托代理人：刘桂生，江苏刘桂生律师事务所律师。

申请人不服被申请人作出的前期物业服务合同备案行为，于2023年12月28日向本机关寄送行政复议申请，因存在多个行政复议请求，本机关书面通知其予以补正，于2024年1月8日收到补正材料并于2024年1月10日依法予以受理。本案现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人编号202101-1的前期物业服务合同备案。

申请人称：申请人2023年6月向被申请人申请公开2020年12月受理的被投诉人的编号202101-1前期物业服务合同备案。2023年6月26日，李某（案外人）和申请人向被申请人现场提交申诉书，要求其纠正错误备案行为。12月21日被申请人作出最终答复，该备案作为其认可的整改结果行为并坚持该备案行为合法。申请人认为：1、按照《关于印发〈句容市物业服务收费管理实施办法〉的通知》（句价[2016]10号）规定，申请收费备案的主体是建设单位，申请前期物业服务合同备案的主体是物业服务企业，被申请人以前期物业服务合同备案替代收费备案无法定依据。2、申报单位在2016年7月的收费备案依照规定提供了前期物业服务合同、房屋买卖合同样式，同时填写申报了文件规定相关表格（载明了服务等级〈含硬件〉为五级），这就是确定申报单位提供的物业服务应符合文件中规定的五级标准。3、按照句价[2016]10号文件规定，物业服务企业应当在签订前期物业服务合同后一个月内，到市价格主管部门备案，被申请人2020年12月受理备案明显违反法定程序。4、责令对象在整改期限内并没有达到备案时申报标准，其仅有的行为就是委托句容市讯风工程咨询有限公司出具绿地面积测算报告，被申请人没有下达撤销备案决定和责令其重新备案，同时也未将违反物业服务合同的行为移交相关职能部门查处。被申请人没有依法履职。5、2016年物业收费备案与202101-1备案材料中的前期物业服务合同是同一份合同，在没有撤销2016年物业收费备案的前提下，202101-1备案属于重复备案，且备案表中有废止句价[2016]43号收费备案函的陈述，备案表不能废止行政文件。被申请人不采信绿化行政主管部门应其协助要求出具的绿地率数据，有违证据采纳原则。属于鉴定性质的证据应当由被申请人指定或委托，而不是由责令对象自行委托。按照《江苏省价格备案管理办法》第十条、第十一条规定，被申请人对备案申请应当审核后作出是否备案的决定。

被申请人称：一、被申请人202101-1前期物业合同备案符合规范性文件规定。碧桂园半山花园小区前期物业服务合同中载明收费标准为1.70元/㎡·月，首次备案时提交的材料为五级服务五级环境设施设备等级。一期实际交付后申请人投诉环境设施等级中绿地率未达标，经整改后，编号202101-1合同备案表提交的材料中环境设施设备等级四级，对应收费基准价为1.35+0.30=1.65元，上浮0.05元，实际收费标准1.70元/㎡·月，与前期物业服务合同一致。二、物业收费备案是备查性备案，不创设公民、法人的义务，对该备案不能提出复议。规范性文件明确规定被申请人对备案的材料仅仅负责形式审查。三、即使对备案行为可以申请复议，申请人也无权复议。该小区前期物业服务合同的备案，涉及全体业主的利益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，该小区没有成立业主委员会，复议乃至起诉仍然遵循双过半要求。四、即使可以申请复议，也超过法定期限。按照其所称的2023年6月获得202101-1前期物业合同备案，超过法定期限。综上所述，请求维持被申请人作出的202101-1前期物业合同备案。

经审理查明：2023年6月26日，申请人和案外人李某向被申请人提交《申诉书》，认为被申请人对《普通住宅前期物业服务合同备案表》（编号：202101-1）进行备案是违规行为，要求被申请人予以纠正。2023年8月15日，被申请人作出《关于<申诉书>的处理意见回复》（句发改信〔2023〕1号）。申请人对此回复不服，向镇江市发展和改革委员会申请撤销被申请人出具的《普通住宅前期物业服务合同备案表》（编号：202101-1）。2023年11月6日，镇江市发展和改革委员会作出《关于王某信访事项复查意见的函》，要求被申请人“会同句容市住建局重新书面回复，并告知正确救济途径，及时送达申请人”。2023年12月21日，被申请人作出《关于王某<申诉书>复查的处理意见回复》（句发改信〔2023〕2号）。

上述事实有下列证据证明：申诉书、关于《申诉书》的处理意见回复、关于王某信访事项复查意见的函、关于王某《申诉书》复查的处理意见回复等。

本机关认为，《江苏省发展改革委、江苏省住房城乡建设厅关于印发<江苏省物业服务收费管理办法>的通知》（苏发改规发〔2018〕3号）第十二条规定，建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签订前期物业服务合同，并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准等内容。前期物业服务合同自签订之日起三十日内报所在地物业管理行政主管部门和发展改革（价格）主管部门备案。原《句容市物业服务收费管理实施办法》（句价〔2016〕10号）第九条第一款规定，物业服务企业应在签订前期物业服务合同后一个月内，到市价格主管部门备案。上述办法明确了前期物业服务合同备案制度，但该备案只是向主管部门提交用于存档备查的行政管理手续，其不是行政确认或审批行为，对相关企业及其他利害关系人的合法权益不产生实际影响，因此，申请人的行政复议申请不符合法定受理条件。

根据《中华人民共和国行政复议法》第三十三条的规定，本机关决定如下：

驳回申请人的行政复议申请。

对本决定不服，申请人可以自接到本决定书之日起15日内向镇江市中级人民法院提起行政诉讼。

二〇二四年三月七日