市城管局：

戴艳庭委员提出的《关于系统治理城区老旧小区及自建房区域私占公共空间问题提升城市精细化管理水平的提案》收悉，现将我局的会办意见函告如下，供你单位在办理中参考：

一、关于推动成立业主委员会或物业管理委员会的工作情况

根据《物业管理条例》第十条规定，业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。我局积极指导各街道（乡镇）开展业主大会的筹备、成立和业委会选举工作，加强政策指导、流程规范和人员培训。针对无物业管理的区域，我局会同属地街道（乡镇）和社区居（村）民委员会，逐小区摸清底数、建立台账，指导督促符合条件的小区成立业主委员会（物业管理委员会）。截至目前，我市已推动成立业主委员会27个，物业管理委员会12个。我局根据《镇江市住宅物业服务质量提升行动方案》要求，立争在今年年底业主委员会（物业管理委员会）组建率达到70%（即：185个物业小区）。

二、关于物业管理委员会过渡性作用及组建安排

在实际工作中，部分无物业区域因入住率不高、业主参与度不足、基础资料缺失等原因，短期内确实存在“成立业委会难”的问题。针对这一类情况，《江苏省物业管理条例》规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但经指导后仍不能成立的住宅小区，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。《镇江市住宅物业管理条例》在第三章第三节专设“物业管理委员会”条款，进一步明确了物业管理委员会的组建条件、成员构成、议事规则和履职要求。物业管理委员会在性质上是一种过渡性安排，其核心任务是代行业委会职责、组织业主共同管理事项，并推动条件成熟时成立正式的业主大会和业主委员会。

我局已将推动组建物业管理委员会作为当前解决拆迁安置小区、失管小区物业服务的重要抓手。具体做法如下：一是配合各街道（乡镇）对辖区内无物业小区进行全面梳理，明确需要组建物业管理委员会的小区名单。二是指导街道（乡镇）按照《镇江市住宅物业管理条例》规定，组织社区居（村）民委员会、业主代表、建设单位等各方人员，依法依规组建物业管理委员会。

三、关于引入基本保洁、保安服务的工作措施

在推动业委会（物管会）组建基础上，我局着力推动小区管理从“有人管”迈向“管得好”，重点围绕引入基本保洁、保安服务，分类施策、规范运行。依据《镇江市住宅物业管理条例》，在街道（乡镇）指导下，结合实际确定管理方式，突出抓好以下工作：

一是分类保障基本保洁保安全覆盖。对规模小、分散且暂难引入专业物业的老旧小区和单体楼栋，由社区牵头提供保洁、保安等基本服务，实行“社区代管+居民自治”兜底。规模较大、服务意愿强的小区，依法选聘专业物业企业，提供规范化服务。

二是推行“菜单式”基本服务包。针对无物业区域居民承受能力弱、需求差异大的实际，指导街道设置以保洁、保安为主的基础服务包，明确内容、标准和收费标准，实现低成本“有人管、管得住”。

三是规范引入与强化监督。基本保洁、保安服务以公开透明方式引入，签订服务协议并向主管部门和属地备案。建立服务质量考核机制，通过定期检查和不定期抽查，对服务不到位、投诉多的，督促整改；严重违约或拒不整改的，依规清退并限制市场准入，切实保障业主权益。

四、下一步工作安排

一是统筹推进我市在管小区成立业主委员会（物业管理委员会）。严格落实《江苏省物业管理条例》和《镇江市住宅物业管理条例》的各项规定，指导督促各街道（乡镇）按照“一区一策”原则，分类推进成立业委会（物业管理委员会）。二是强化属地主体责任。街道（乡镇）作为本辖区内物业管理工作的具体负责主体，应当切实履行组织、指导、协调和监督业主大会成立、业委会选举换届、物业管理委员会组建以及日常物业管理工作的职责。我局将加大对各街道（乡镇）的指导督导力度，推动属地责任落到实处。

句容市住房和城乡建设局

2026年5月30日