日前，我市发布了《句容市住宅专项维修资金管理办法》，该办法将于2024年8月7日实施，现就《管理办法》的制定背景及主要内容解读如下：
一、制定背景
为了加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《镇江市住宅物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》《镇江市市区住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
二、主要内容
《管理办法》共三十五条，涉及的主要内容为：
一是规定了本办法的制定依据、目的、适用范围、主管部门以及管理原则；
二是规定了住宅专项维修资金的交存主体、标准及程序；
三是规定了住宅专项维修资金使用的主体、事项及程序；
四是规定了住宅专项维修资金过户、注销、核对、管理部门法定职责及有关责任。
三、重要条款解读
1.本办法适用范围是什么？主管部门及其职责是什么？
《管理办法》第二条规定：本市行政区域内住宅小区的住宅、非住宅的住宅专项维修资金(以下简称维修资金)交存、使用、管理和监督，适用本办法。
《管理办法》第三条规定：市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政部门负责本市行政区域内维修资金管理工作的指导和监督。
镇人民政府(街道办事处、管委会)按照规定的职责分工，负责维修资金管理相关指导、协调、监督工作。
2.住宅专项维修由哪些人交存？如何交费？
《管理办法》第五条规定：业主、开发建设单位、物业服务单位应当按照规定交存维修资金。
《管理办法》第六条规定：住宅小区内的住宅、非住宅业主的首期维修资金按照以下标准交存：
(一)未配电梯的由业主按建筑面积每平方米25元标准交存；
(二)配有电梯的由业主按建筑面积每平方米45元标准交存；
本办法施行后，新办理维修资金交存的物业管理区域，开发建设单位在办理维修资金交存时按照本办法规定的标准执行。本办法施行前开发建设单位已办理不动产首次登记的，维修资金的交存方式和标准仍然按照原规定的方式和标准执行。
《管理办法》第七条规定：《江苏省物业管理条例》施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按建筑面积每平方米35元标准交存，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造，该资金归业主所有，纳入物业管理区域维修资金管理。
本市建立电梯、消防等设施设备专项维修资金制度前的电梯、消防等设施设备专项维修资金从建设单位交存的维修资金中按建筑面积每平方米35元标准划转。
3.首期维修资金怎么交存？
《管理办法》第九条规定：维修资金首期交存由开发建设单位代收代交。开发建设单位在办理不动产首次登记前，按照建筑物总面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户；在办理房屋交付手续时向业主收取维修资金。开发建设单位不得向业主超标准收取维修资金，也不得收取手续费等额外费用。
业主在本办法施行后仍未交存维修资金的，应当按照同期同类住宅首期交存标准交存。
4.物业管理区域内统筹维修资金从哪些方面筹集？
《管理办法》第十条规定：物业管理区域可以设立维修资金统筹分账。物业管理区域内统筹维修资金由下列渠道筹集：
(一)利用业主共用部位、共用或者共有设施设备经营所得收益的百分之七十，但业主大会另有约定的，从其约定；
(二)维修资金的增值收益，扣除业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用的剩余部分；
(三)共用设施设备报废回收的残值；
(四)人民防空工程平战结合提取的资金；
(五)业主共同决定列入统筹的资金；
(六)其他应当计入的资金。
5.哪些人可以申请使用维修资金？业主如何表决？
《管理办法》第十三条规定：物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、相关业主为一般维修情况下维修资金使用的申请人。
《管理办法》第十四条规定：维修资金的使用，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由业主委员会在任期内执行。
维修资金的使用，也可以按照维修涉及利害关系的物业管理区域，以幢或者单元为单位区分所有，经维修利害关系范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
6.哪些情形需要对维修资金进行应急处置？
《管理办法》第二十条规定：发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，提出应急处置方案，报市维修资金代管部门复核后进行应急处置：
(一)屋面防水损坏造成渗漏的；
(二)电梯故障危及人身安全的；
(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的；
(四)楼体单侧外立面有脱落危险的；
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
(六)危及房屋安全的其他情形。
应急维修费用向业主公示后，从相关业主的维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。
7.共用建筑的建筑消防设施存在重大火灾隐患，经消防救援机构通知后，业主不进行维修、更新或者改造，应当怎么办？
《管理办法》第二十一条第二款规定：共用建筑的建筑消防设施存在重大火灾隐患，经消防救援机构通知后，业主不进行维修、更新或者改造的，消防救援机构应当通知市物业管理主管部门，可以由其镇人民政府(街道办事处、管委会)组织代为维修、更新或者改造，所需费用从有关业主的维修资金中列支，或者由有关业主按照各自专有部分占建筑物总面积的比例承担。
8.统筹维修资金主要用在哪些方面？
《管理办法》第二十四条规定：统筹维修资金主要用于下列情形：
(一)受益人为全体业主的维修项目；
(二)无法界定受益人的维修项目；
(三)物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的维修项目。
9.哪些费用不能使用维修资金？
《管理办法》第二十五条规定：下列费用不得从维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
10.房子过户时结余的住宅专项维修资金如何处置？
《管理办法》第二十六条规定：业主分户账中结余的住宅专项维修资金随不动产转移时同时过户。
11.骗取、套取维修资金有什么后果？
《管理办法》第三十一条规定：提供虚假材料骗取、套取维修资金的，其个人或者单位违规信息依法纳入本市社会诚信系统。
