句容市人民政府关于印发《句容市住宅

专项维修资金管理办法》的通知

(句政规发〔2024〕1号)

各镇人民政府、街道办事处，各管委会，市各委办局，市各金融单位、市各直属单位，驻句单位：

《句容市住宅专项维修资金管理办法》已经市第十七届人民政府第41次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

句容市人民政府   

2024年7月8日  

句容市住宅专项维修资金管理办法

第一章  总则

第一条 为了加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《镇江市住宅物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》《镇江市市区住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内住宅小区的住宅、非住宅的住宅专项维修资金(以下简称维修资金)交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政部门负责本市行政区域内维修资金管理工作的指导和监督。

镇人民政府(街道办事处、管委会)按照规定的职责分工，负责维修资金管理相关指导、协调、监督工作。

第四条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第二章  交存

第五条 业主、开发建设单位、物业服务单位应当按照规定交存维修资金。

收取维修资金应当开具省级财政部门统一监制的专用票据。

第六条 住宅小区内的住宅、非住宅业主的首期维修资金按照以下标准交存：

(一)未配电梯的由业主按建筑面积每平方米25元标准交存；

(二)配有电梯的由业主按建筑面积每平方米45元标准交存；

本办法施行后，新办理维修资金交存的物业管理区域，开发建设单位在办理维修资金交存时按照本办法规定的标准执行。本办法施行前开发建设单位已办理不动产首次登记的，维修资金的交存方式和标准仍然按照原规定的方式和标准执行。

第七条 《江苏省物业管理条例》施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按建筑面积每平方米35元标准交存，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造，该资金归业主所有，纳入物业管理区域维修资金管理。

本市建立电梯、消防等设施设备专项维修资金制度前的电梯、消防等设施设备专项维修资金从建设单位交存的维修资金中按建筑面积每平方米35元标准划转。

第八条 市住房和城乡建设行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布首期维修资金的交存数额。

第九条 维修资金首期交存由开发建设单位代收代交。开发建设单位在办理不动产首次登记前，按照建筑物总面积将首期维    修资金一次性交存至维修资金专户；在办理房屋交付手续时向业主收取维修资金。开发建设单位不得向业主超标准收取维修资金，也不得收取手续费等额外费用。

业主在本办法施行后仍未交存维修资金的，应当按照同期同类住宅首期交存标准交存。

第十条 物业管理区域可以设立维修资金统筹分账。物业管理区域内统筹维修资金由下列渠道筹集：

(一)利用业主共用部位、共用或者共有设施设备经营所得收益的百分之七十，但业主大会另有约定的，从其约定；

(二)维修资金的增值收益，扣除业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用的剩余部分；

(三)共用设施设备报废回收的残值；

(四)人民防空工程平战结合提取的资金；

(五)业主共同决定列入统筹的资金；

(六)其他应当计入的资金。

第十一条 物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、统筹分账和电梯、消防等设施设备专项分账。

维修资金代管部门应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢(单元)为单位设账，按房屋户门号设分户账。

统筹维修资金以物业管理区域为单位设立分账，电梯、消防等设施设备专项维修资金按幢(单元)设立分户账。

第十二条 在已设立维修资金账户的物业管理区域，业主维修资金分户账本息余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。

业主大会成立前，业主应当按照首次交存标准续交；业主大会成立后，由业主大会决定续交方案。

第三章  使用

第十三条 物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、相关业主为一般维修情况下维修资金使用的申请人。

第十四条 维修资金的使用，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由业主委员会在任期内执行。

维修资金的使用，也可以按照维修涉及利害关系的物业管理区域，以幢或者单元为单位区分所有，经维修利害关系范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十五条 维修资金使用时，由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊。涉及未售出物业的，建设单位已经交纳维修资金的，在维修资金中分摊；未交纳的，由建设单位承担。

第十六条 房屋未交存维修资金或者维修资金余额不足的，业主应当按照各自专有部分占建筑物总面积的比例分摊；有约定的，按照约定执行。

第十七条 一般维修需要使用维修资金代管部门代管的维修资金的，申请人应当向属地物业管理职能部门提出使用申请，并提交下列材料：

(一)维修资金使用方案，包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容；

(二)维修费用业主分摊清册；

(三)维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的证明。

第十八条 属地物业管理职能部门收到维修资金使用申请后，对材料齐全且无异议的，应当受理；材料不齐全的，应当在三日内一次性告知需要补充的全部材料，否则视为受理。

申请受理后应当按照下列程序办理：

(一)自受理之日起10日内，组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围。对属于维修资金使用范围的，保存维修前的图片以及相关资料，做好相关政策宣传解释工作；

(二)核查维修资金使用方案，并将使用方案、业主承担明细表、业主表决结果汇总等进行公示，公示时间不少于七个工作日，公示期间有异议的，由街道、社区进行核查，并出具处理意见；

(三)公示期满无异议的，由属地物业职能管理部门报市维修资金代管部门审核同意后，申请人按照维修资金使用方案实施；

(四)经造价审核、竣工验收合格后拨付维修资金。

第十九条 属地物业管理职能部门通过“住宅专项维修资金管理系统”登记相关信息并提交相关材料。

镇人民政府(街道办事处、管委会)或者居(村)民委员会应当对业主表决和维修资金使用情况进行监督。

第二十条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，提出应急处置方案，报市维修资金代管部门复核后进行应急处置：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的；

(二)电梯故障危及人身安全的；

(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的；

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的；

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

(六)危及房屋安全的其他情形。

应急维修费用向业主公示后，从相关业主的维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

第二十一条 物业共用部分和共用设施设备发生《江苏省物业管理条例》中规定的应急使用专项维修资金情形的，业主大会或者业主委员会可以申请使用维修资金。

共用建筑的建筑消防设施存在重大火灾隐患，经消防救援机构通知后，业主不进行维修、更新或者改造的，消防救援机构应当通知市物业管理主管部门，可以由其镇人民政府(街道办事处、管委会)组织代为维修、更新或者改造，所需费用从有关业主的维修资金中列支，或者由有关业主按照各自专有部分占建筑物总面积的比例承担。

第二十二条 住宅物业交付后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予适当补贴。

第二十三条 使用维修资金，一般单项维修费用在八千元以上的，应急单项维修费用在五千元以上的，应当经过维修资金代管部门审计并且向业主公开审计结果；一般单项维修费用不足八千元的，应急单项维修费用不足五千元的，可以经利害关系人、业主委员会或者物业管理委员会同意，委托维修资金代管部门审核结算并公示。结算方式另有约定的，从其约定。

使用维修资金，单项维修费用在二十万元以上的，应当鼓励申请人聘请监理公司实施监理。

鼓励申请人通过招投标等公开竞争方式择优选择维修单位。

第二十四条 统筹维修资金主要用于下列情形：

(一)受益人为全体业主的维修项目；

(二)无法界定受益人的维修项目；

(三)物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的维修项目。

第二十五条 下列费用不得从维修资金中列支：

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四章  监督管理

第二十六条 业主分户账中结余的住宅专项维修资金随不动产转移时同时过户。

第二十七条 物业灭失后，业主持权利注销证明、业主身份证明等材料，向维修资金代管部门申请提取其账户内的剩余维修资金，并办理注销手续。

第二十八条 维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当符合国家有关规定。

财政部门依法监督维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况。审计部门依法监督维修资金的管理和使用。

第二十九条 维修资金代管部门可以向不动产登记机构查询有关不动产权属信息，保障维修资金账户信息与不动产权属信息一致，不动产登记机构应当配合查询。

第三十条 维修资金代管部门、业主委员会、物业管理委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

(一)维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况；

(三)业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

(四)其他有关维修资金使用和管理的情况。

维修资金代管部门应当提高信息化管理水平，建立维修资金对账电子查询平台。

业主有权查询本人的维修资金结存情况。

业主、业主委员会、物业管理委员会对核对、查询或者公布情况有异议的，可以要求维修资金代管部门、专户管理银行复核。

第三十一条 提供虚假材料骗取、套取维修资金的，其个人或者单位违规信息依法纳入本市社会诚信系统。

第三十二条 维修资金代管部门的相关管理费用由市财政部门纳入财政预算。

第五章  附则

第三十三条 本办法中有关住宅共用部位、共用设施设备、业主、业主大会、物业、物业管理等术语，《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《镇江市住宅物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》已有规定的，从其规定。

本办法所称住宅共用部位、共用设施设备的维修，是指保修期满后的大中修、更新、改造。保修范围、保修年限、大中修范围按国家有关规定执行。

本办法所称物业的建筑面积，是指开发建设单位出具的用于业主进行首次不动产登记的建筑面积或者房产所有权文书中载明的建筑面积。

第三十四条 售后公有住房的维修资金交存、使用、管理和监督参照国家、省、市相关规定执行。

第三十五条 本办法自2024年8月7日起施行，有效期至2029年8月6日止。2019年10月1日句容市人民政府发布的《句容市住宅专项维修资金管理办法》(句政规发〔2019〕2号)同时废止。