句容市住宅专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为了加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有人的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》《镇江市市区住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内住宅小区的住宅、非住宅的住宅专项维修资金（以下简称维修资金）交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条市住房和城乡建设行政主管部门具体负责本市行政区域内的维修资金归集管理，并会同市财政部门负责本市行政区域内维修资金管理工作的指导和监督。

镇人民政府（街道办事处、管委会）按照法定职责，协助做好本管辖区域内的维修资金管理监督工作。

审计部门应当依法对维修资金的管理和使用进行审计。

第四条维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第二章交存

第五条业主、开发建设单位、物业服务单位应当按照规定交存维修资金。

收取维修资金应当开具省级财政部门统一监制的专用票据。

第六条住宅小区内的住宅、非住宅业主的首期维修资金按照以下标准交存：

（一）未配电梯的由业主按建筑面积每平方米25元标准交存；

（二）配有电梯的由业主按建筑面积每平方米45元标准交存；

本办法施行后，新办理维修资金交存的物业管理区域，开发建设单位在办理维修资金交存时按照本办法规定的标准执行。本办法施行前开发建设单位已办理不动产首次登记的，维修资金的交存方式和标准仍然按照原《句容市住宅共用部位公用设施设备维修资金管理办法》（句政规发〔2010〕7号）规定的方式和标准执行。

第七条《江苏省物业管理条例》施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按建筑面积每平方米35元标准交存，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造，该资金归业主所有，纳入物业管理区域维修资金管理。

本办法施行前电梯、消防等设施设备专项维修资金从建设单位交存的维修资金中按建筑面积每平方米35元标准划转。

第八条市住房和城乡建设行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布首期维修资金的交存数额。

第九条维修资金首期交存由开发建设单位代交代收。开发建设单位在办理不动产首次登记前，按照实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户；在办理房屋交付手续时向业主收取维修资金。开发建设单位不得向业主超标准收取维修资金，也不得收取手续费等额外费用。

业主在本办法施行后仍未交存维修资金的，应当按照所在地同期同类住宅首期交存标准交存。

第十条物业管理区域可以设立维修资金统筹分账。物业管理区域内统筹维修资金由下列渠道筹集：

（一）利用业主共用部位、共用或者共有设施设备经营所得收益的百分之七十，但业主大会另有约定的，从其约定；

（二）维修资金增值（孳息）部分支付业主房屋分户账滚存剩余的资金；

（三）共用设施设备报废回收的残值；

（四）人民防空工程平战结合提取的资金；

（五）业主共同决定列入统筹的资金；

（六）其他应当计入的资金。

第十一条物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、统筹分账和电梯、消防等设施设备专项分账。

维修资金管理部门应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢（单元）为单位设账，按房屋户门号设分户账。

统筹维修资金以物业管理区域为单位设立分账，电梯、消防等设施设备专项维修资金按幢（单元）设立分户账。

第十二条在已设立维修资金账户的物业管理区域，业主维修资金分户账资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。

业主大会成立前，业主应当按照首次交存标准续交；业主大会成立后，由业主大会决定续交方案。

第三章使用

第十三条物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、居（村）民委员会、相关业主为维修资金使用的申请人。

第十四条维修资金的使用，可以经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主委员会在任期内执行。

维修资金的使用，也可以按照维修涉及利害关系的物业管理区域，以幢或者单元为单位区分所有，经维修利害关系范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十五条维修资金使用时，由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊。涉及未售出物业的，建设单位已经交纳维修资金的，在维修资金中分摊；未交纳的，由建设单位承担。

第十六条一般维修需要使用维修资金管理部门代管的维修资金的，申请人应当向维修资金管理部门提出使用申请，并提交下列材料：

（一）维修资金使用方案，包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容；

（二）维修费用业主分摊清册；

（三）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意的证明。

第十七条维修资金管理部门收到维修资金使用申请后，对材料齐全且无异议的，应当受理；材料不齐全的，应当在三日内一次性告知需要补充的全部材料，否则视为受理。

申请受理后应当按照下列程序办理：

（一）自受理之日起10日内，组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围。对属于维修资金使用范围的，保存维修前的图片以及相关资料；

（二）核准维修资金状况并将维修资金使用方案、业主表决结果汇总等进行公示，公示时间不少于七个工作日，公示期间有异议的，由维修资金管理部门进行核查，并出具处理意见；

（三）公示期满无异议的，申请人按照维修资金使用方案实施维修；

（四）竣工验收合格经造价审核后申请人申请拨付维修资金。

第十八条有下列情形之一，需要应急维修的，可以应急使用维修资金：

（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯、消防设施设备故障危及人身安全的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）二次供水水泵运行中断的，但由专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（五）楼顶、楼体单侧外立面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）危及房屋使用和人身财产安全的其他紧急情形。

应急维修费用从相关业主的维修资金分户账中分摊列支。

第十九条应急维修项目申请使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）申请人发起申请，向维修资金管理部门提出应急维修项目现场确认需求，维修资金管理部门组织现场确认，出具书面确认意见。

电梯、消防应急维修项目由电梯检测机构、消防部门出具鉴定报告或整改通知单，作为现场确认意见。

申请材料符合要求，经确认后，属于维修资金应急使用范围，维修资金管理部门应当在2个工作日内作出同意的决定，情况特别紧急的经确认后应当场作出同意决定，申请人可以立即组织施工。

（二）申请人将应急维修项目现场确认意见在小区公告，编制工程预算，制定维修资金应急使用方案。

维修资金应急使用方案应包括项目概况、实施主体、工程涉及的相关单位选聘方式（施工单位、监理单位、审计或审核单位等）、工程实施时间、验收主体及验收方式、质量保修要求等。

（三）申请人按照维修资金应急使用方案实施维修，经竣工验收合格和工程审计（审核）后，将本次应急维修使用情况进行公示，公示期不少于7天。公示期满由申请人提出资金划拨申请。

（四）维修资金管理部门审核申报材料，出具审核意见报财政审批。

第二十条住宅物业交付后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予适当补贴。

第二十一条使用维修资金，一般单项维修费用在八千元以上的，应急单项维修费用在五千元以上的，申请人应当委托具有法定资质的工程造价咨询机构对造价进行审核，并按照规定向业主公示审核结果；一般单项维修费用不足八千元的，应急单项维修费用不足五千元的，可以经利害关系人、业主委员会或者物业管理委员会同意，委托维修资金管理部门审核结算并公示。结算方式另有约定的，从其约定。

使用维修资金，单项维修费用在二十万元以上的，应当聘请监理公司实施监理。

鼓励申请人通过招投标等公开竞争方式择优选择维修单位。

咨询、检测、鉴定、监理等维修资金使用中发生的相关费用从住宅专项维修资金增值（孳息）中列支。

第二十二条统筹维修资金主要用于下列情形：

（一）受益人为全体业主的维修项目；

（二）无法界定受益人的维修项目；

（三）物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的维修项目；

（四）业主维修资金分户账资金不足的应急维修项目。

第二十三条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十四条维修资金管理部门的相关管理费用由市财政部门纳入财政预算。

第四章监督管理

第二十五条不动产转移时，维修资金余额随不动产同时过户。

第二十六条物业灭失后，业主持注销物业所有权证的证明、业主身份证明等材料，向维修资金管理部门申请提取其账户内的剩余维修资金，并办理注销手续。

第二十七条维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当符合国家有关规定。

财政部门依法监督维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况。审计部门依法监督维修资金的管理和使用。

第二十八条维修资金管理部门可以向不动产登记机构查询有关不动产权属信息，保障维修资金账户信息与不动产权属信息一致。

第二十九条维修资金管理部门、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位维修资金管理部门应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

维修资金管理部门应当提高信息化管理水平，建立维修资金对账电子查询平台。

业主有权查询本人的维修资金结存情况。

业主、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位对核对、查询或者公布情况有异议的，可以要求维修资金管理部门、专户管理银行复核。

第三十条提供虚假材料骗取、套取维修资金的，其个人或者单位违规信息依法纳入本市社会诚信系统。

第五章附则

第三十一条本办法中有关住宅共用部位、共用设施设备、业主、业主大会、物业、物业管理等术语，《中华人民共和国物权法》《国务院物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《江苏省物业管理条例》已有规定的，从其规定。

本办法所称住宅共用部位、共用设施设备的维修，是指保修期满后的大中修、更新、改造。保修范围、保修年限、大中修范围按国家有关规定执行。

本办法所称物业的建筑面积，是指开发建设单位出具的用于业主进行首次不动产登记的建筑面积或者房产所有权文书中载明的建筑面积。

第三十二条售后公有住房的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督参照省市相关规定执行。

第三十三条本办法由市住房和城乡建设行政主管部门负责解释。

第三十四条本办法自2019年10月1日起施行，有效期为五年。2010年8月16日句容市人民政府发布的《句容市住宅共用部位公用设施设备维修资金管理办法》（句政规发〔2010〕7号）同时废止。